რატომ უნდა მაინტერესებდეს ეს თემა?

ფიზიკურ პირებს შორის სასესხო ურთიერთობებში ხშირია მოვალეზე მანიპულირების შემთხვევები. მოვალეს მძიმე მდგომარეობაში აგდებს მოტყუებით დადებული ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებები, რადგან ამის შემდეგ სასამართლოს წინაშე საკუთარი ნამდვილი ნების მტკიცება და საცხოვრებლის შენარჩუნება უკიდურესად რთული ხდება.   

ჩვენი კომენტარი 

სოციალური სახელმწიფოს პრინციპი სასამართლოსგან მოითხოვს, მაღალი მგრძნობელობით და სიფრთხილით განიხილოს საცხოვრებელთან დაკავშირებული დავები, ყურადღება გაამახვილოს ისეთ ფაქტორებზე, როგორებიცაა: მოვალის მოტყუება, მისი სოციო-ეკონომიკური მოწყვლადობა, მაგალითად, სიღარიბე, ჯანმრთელობის მდგომარეობა და სხვა. 

რა უნდა ვიცოდეთ?

როგორც წინა სტატიებში ვისაუბრეთ, ფიზიკურ პირებს შორის იპოთეკური სესხის გაცემა აკრძალულია. ამ აკრძალვის გადასაფარად გამსესხებლები/მევახშეები მოვალესთან ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულებას აფორმებენ. შედეგად, მევახშე მოვალის უძრავ ქონებას საკუთრებაში იფორმებს და რეესტრშიც ახალ მესაკუთრედ თავად ფიქსირდება. 

რეესტრის მონაცემების მიმართ კი უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია მოქმედებს - ეს მონაცემები ითვლება სწორად, ვიდრე მათი უზუსტობა არ დამტკიცდება. ასეთ ვითარებაში მტკიცების ტვირთი მოვალეს ეკისრება; სწორედ მან უნდა დაასაბუთოს, რომ უძრავ ქონებაში მართლზომიერად, კანონიერად ცხოვრობს. 

უფრო დეტალურად სასამართლოს მსჯელობის თავისებურებებზე: 

კომენტარმა შეისწავლა, შემთხვევითობის პრინციპით შერჩეული, უზენაესი სასამართლოს 11 (2021-2023 წლები) და თბილისის საქალაქო სასამართლოსა და თბილისის სააპელაციო სასამართლოს 6 გადაწყვეტილება (2018-2020 წლები). იშვიათი გამონაკლისების გარდა (შესწავლილი საქმეებიდან 2), სასამართლოს მსჯელობა ამ ტიპის დავებში ერთგვაროვანია. ის იცავს უძრავი ქონების ახალი მესაკუთრის (მევახშეების) ინტერესებს, თავდაპირველი მესაკუთრეების (მოვალეების) ინდივიდუალურ საჭიროებებსა და ვითარების წინმსწრებ გარემოებებს კი უგულებელყოფს.

მაგალითად, ერთ-ერთი დაზარალებულის მტკიცებით, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ მას: „მცირეწლოვანი შვილები ჰყავს, არის მეორე ჯგუფის ინვალიდი, დევნილი, სხვა საცხოვრებელი სახლი არ გააჩნია. {...} თანხა სწორედ ოჯახური საჭიროებების გამო ისესხა და იგი არანაირად არ გაყიდდა ერთადერთ საცხოვრებელ ბინას და შვილებს ქუჩაში არ დატოვებდა.“

რა მტკიცებულებებს ითხოვს სასამართლო?

სასამართლოების განმარტებით, შეჯიბრებითობის პრინციპი მოვალეს აკისრებს ვალდებულებას, წარმოადგინოს ყველა საჭირო მტკიცებულება, რომელიც მის ნამდვილ ნებას გამოავლენს და ერთობლიობაში საფუძვლად დაედება ნასყიდობა-გამოსყიდვის ხელშეკრულების ბათილობას.

მაგალითად, ასეთი მტკიცებულება შეიძლება იყოს: 

• პროცენტის გადახდის ფაქტი - რომელსაც ხშირად მოვალეები ვერ ადასტურებენ, რადგან ნდობაში შესულ მევახშეს თანხას ხშირად ,,ხელზე უხდიან“; 
• არაპროპორციულად დიდი სხვაობა უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებასა და სესხად მიღებულ თანხას შორის - ამ სხვაობის დადასტურებას ექსპერტული დასკვნა სჭირდება. თუმცა, მოვალემ ეს შეიძლება არ იცოდეს, ან ამისთვის საჭირო ფინანსები არ ჰქონდეს;
• თანხის დაბრუნებისთვის განსაზღვრული ხანმოკლე დრო - როგორც წესი, ორი, სამი ან ექვსი თვე. 

მხოლოდ ზეპირ ახსნა-განმარტებას სასამართლო საკმარისად არ თვლის თვალთმაქცური გარიგების დასადგენად. თუ არ არსებობს კონკრეტული ფაქტობრივი მტკიცებულებები, როგორც წესი, სასამართლო ადგენს, რომ მოვალე ვერ ადასტურებს, „რაში გამოიხატებოდა სადავო გარიგების მოჩვენებითობა ან თვალთმაქცურობა და არ არსებობს ნასყიდობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველი.“

სტატია მომზადდა ,,კომენტარის“ მიერ USAID სამართლის უზენაესობის პროგრამის მხარდაჭერით. პროგრამას ახორციელებს აღმოსავლეთ-დასავლეთის მართვის ინსტიტუტი (EWMI) ამერიკის შეერთებული შტატების საერთაშორისო განვითარების სააგენტოს (USAID) დაფინანსებით. სტატიის შინაარსზე სრულად პასუხისმგებელია ,,კომენტარი“ და მასში გამოთქმული მოსაზრებები შესაძლოა არ ასახავდეს ზემოთ ნახსენები საერთაშორისო ორგანიზაციების შეხედულებებს