ახალი მესაკუთრეები ქონების სრულფასოვნად განკარგვის მიზნით სასამართლოს მიმართავენ და უძრავ ქონებაში მყოფი პირების, მოვალეების/თავდაპირველი მესაკუთრეების, გამოსახლებას მოითხოვენ. ახალი მესაკუთრეები ასეთ მოთხოვნას სასამართლოში ვინდიკაციური სარჩელის შეტანის გზით აყენებენ.

უზენაესი სასამართლოს პრაქტიკით, ვინდიკაციური სარჩელის დაკმაყოფილებას შემდეგი სამი გარემოება განაპირობებს:

1. მოსარჩელე ნივთის მესაკუთრე უნდა იყოს
2. მოპასუხე სადავო ქონებას უნდა ფლობდეს და
3. მას ამ ნივთის ფლობის უფლება არ უნდა ჰქონდეს.

ვინ არის უძრავი ქონების მესაკუთრე?

უძრავი ქონების მესაკუთრე არის ის, ვინც საჯარო რეესტრში ამ ქონების მესაკუთრედაა რეგისტრირებული. რეესტრის მონაცემების მიმართ მოქმედებს უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია, ე.ი. ჩანაწერი ითვლება სწორად, ვიდრე საპირისპირო არ დამტკიცდება. თუკი საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველი სასამართლოში გასაჩივრებულია, საჯარო რეესტრში ქონების მესაკუთრის შესახებ მონაცემების უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია კითხვის ნიშნის ქვეშ დგება.

კრედიტორის ან კერძო პირის/მევახშის ვინდიკაციურ სარჩელებში მოვალეები სწორედ კრედიტორების ან/და კერძო პირების/მევახშეების საკუთრების უფლების წარმოშობის საფუძველს, მის კანონიერებას  ხდიან სადავოდ. საკუთრების წარმოშობის საფუძველი შეიძლება სადაო გახდეს აუქციონის შედეგების ანდა ნასყიდობა-გამოსყიდვის თვალთმაქცური გარიგების გამო. ამ საკითხის გადაწყვეტამდე ვინდიკაციური დავების განხილვა, როგორც წესი, უნდა ჩერდებოდეს.

როგორია პრაქტიკა?

სააპელაციო სასამართლომ ერთ-ერთ საქმეში განმარტა, რომ ვინაიდან უძრავ ქონებაზე საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული უფლებები სადავო გახდა და მისი ნამდვილობა დამოუკიდებლად, სხვა სარჩელის ფარგლებში განიხილებოდა, მის მიერ განსახილველ ვინდიკაციურ დავაში რეესტრის მონაცემების მიმართ უტყუარობისა და სისრულის პრეზუმფცია აღარ მოქმედებდა. მის მიერ ვინდიკაციური სარჩელის გადაწყვეტისათვის აუცილებელი ფაქტები, ანუ რეგისტრირებული (საკუთრების) უფლებების ნამდვილობა, სხვა საქმის განხილვისას უნდა დადგენილიყო. მანამდე კი, ვინდიკაციური სარჩელის განხილვა უნდა შეჩერებულიყო. სასამართლოს მსჯელობა ეყრდნობოდა იმ ვარაუდს, რომ რეესტრში არსებული ჩანაწერის საფუძვლის ბათილობა თავად ჩანაწერსაც არანამდვილს, ესე იგი ბათილს ხდიდა. ხოლო მაშინ, როცა საკუთრების უფლების შესახებ ჩანაწერი ბათილდება, ვინდიკაციური დავის მიზნებისთვის, მოპასუხის მიერ ქონების მართლზომიერების ფლობის საკითხი სასამართლოს შეფასებას აღარ ექვემდებარება.

რეესტრის ჩანაწერების ნამდვილობასთან დაკავშირებით ამგვარი მსჯელობა ვინდიკაციური დავების განხილვისას მოვალეს შესაძლებლობას მისცემდა დაემტკიცებინა, რომ ქონებაზე საკუთრების უფლების დაკარგვის საფუძველი არ იყო კანონიერი და შესაბამისად, არ არსებობდა მისი გამოსახლების საფუძველი.

სააპელაციო სასამართლოს მიდგომა არ გაიზიარა უზენაესმა სასამართლომ  და განმარტა, რომ ვინდიკაციური სარჩელის საფუძველი სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 172-ე მუხლია, რომელიც დაკმაყოფილებისთვის მხოლოდ ზემოთჩამოთვლილი სამი გარემოების დადასტურებას მოითხოვს. ახალი მესაკუთრეები კი საჯარო რეესტრის მონაცემების საფუძველზე უძრავ ქონებაზე საკუთრებას მარტივად ადასტურებენ. სასამართლოს უახლესი პრაქტიკითაც, უზენაესი სასამართლო საკუთრების უფლების დამდგენი დოკუმენტის, აუქციონის შედეგების გასაჩივრებაზე განმარტავს, რომ „საჯარო რეესტრის ჩანაწერების სისრულის პრეზუმფციას ვერ აქარწყლებს მარტოოდენ ის გარემოება, რომ ყოფილმა მესაკუთრემ სადავოდ აქცია მისი საკუთრებიდან ნივთის გასვლის კანონიერება, ვინაიდან ასეთი დავის ინიციირების შესაძლებლობა თეორიულად ყველა ყოფილ მესაკუთრეს გააჩნია შემძენისათვის ნივთზე მფლობელობის გადაცემის გასაჭიანურებლად”.

ამდენად, არსებობს გამონაკლისები, როდესაც ვინდიკაციური სარჩელის განხილვისას, მოპასუხის შეგებებული სარჩელის შუამდგომლობის საფუძველზე, სასამართლო ყურადღებას აქცევს კრედიტორის მიერ ქონებაზე საკუთრების მოპოვების გზას. თუმცა, ამ მიდგომას სისტემური ხასიათი არ აქვს. პირიქით, იგი გამონაკლისია დადგენილი პრაქტიკიდან, რომლის მიხედვითაც, ვინდიკაციური დავა რეესტრის ჩანაწერებით დადასტურებული ახალი მესაკუთრის, კრედიტორის საკუთრების უფლების სასარგებლოდ წყდება.

შედეგად, გარემოება, რომელმაც შესაძლოა არსებითი გავლენა მოახდინოს გამოსახლების დავის სამართლიანად გადაწყვეტაზე, ვინდიკაციური სარჩელების განხილვის ჩამოყალიბებულ მიდგომას ვერ ცვლის.